Die vermögensverwaltende GmbH: Allzweckwaffe für Immobilieninvestments?

Dr. Dominik Thomer ist Partner im Düsseldorfer Büro von Dentons, Holger Hölkemeier ist Senior Associate im Berliner Büro von Dentons.

Aus steuerlicher Sicht wird die vermögensverwaltende GmbH (V-GmbH) oft als ideal für Immobilieninvestments für in Deutschland ansässige Individualpersonen anstelle von Direktinvestments angepriesen. Sicherlich bietet sie bei richtiger Strukturierung Steuervorteile. Für diese Vorteile müssen jedoch auch einige Punkte beachtet werden. Durch jüngere gewerbesteuerliche Änderungen wurden einige Fallstricke entschärft.

 

 

I. Besteuerungsvorteile

1. Thesaurierung von Gewinnen

Gewinne einer V-GmbH unterliegen mit Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag (SolZ) einer Steuerbelastung von 15,825 %. Richtig strukturiert kann eine V-GmbH unter bestimmten Voraussetzungen die erweiterte Gewerbesteuerkürzung für Grundstücksunternehmen (Grundbesitzkürzung) beanspruchen, so dass ihre Gewinne aus der Vermietung und der Veräußerung der Immobilie gewerbesteuerbefreit sind. Ansonsten beträgt der Gewerbesteuersatz ca. 13-18 % je nach Gemeinde, in der die V-GmbH ihren Sitz hat.

Die Thesaurierung von Gewinnen ist möglich, wenn Gewinne der V-GmbH nicht aus Liquiditätsgründen an ihre Gesellschafter ausgeschüttet werden müssen. Dies führt dazu, dass Gewinne aus der Vermietung und Verpachtung sowie aus der Veräußerung von Grundstücken zunächst nur auf Ebene der V-GmbH mit 15,825 % besteuert werden und so faktisch bis zu einer Ausschüttung oder einer Anteilsveräußerung eine Steuerstundung entsteht. Dies führt im Vergleich zu Immobilien, die im Privatvermögen gehalten werden und die einer Besteuerung mit einem individuellen Steuersatz von bis zu 45 % (zzgl. SolZ) unterliegen, zu einem Vorteil. Die daraus entstehenden Liquiditätsvorteile können zur Vermögensbildung genutzt werden.

Daher eignet sich die V-GmbH für eine Phase des Vermögensaufbaus, innerhalb derer Grundstücke voraussichtlich kürzer als 10 Jahre gehalten werden. Sonst wären Veräußerungen nach Ablauf der 10 Jahre der von Individualpersonen vermögensverwaltend gehaltenen Grundstücke steuerfrei, was je nach Marktzyklus und bei einem unterstellten Veräußerungsgewinn ggf. attraktiver sein könnte.

Ausschüttungen der Gewinne aus der V-GmbH unterliegen der Kapitalertragsteuer von 26,375 % (inkl. SolZ), die auf die Einkommensteuer angerechnet wird. Hält die Individualperson z.B. mindestens 25 % an der V-GmbH, kann sie wählen, ob sie die Ausschüttungen entweder zu 100 % der Abgeltungsteuer mit 25 % (zzgl. SolZ) unterwirft oder nach dem sog. Teileinkünfteverfahren 60 % der Ausschüttungen mit dem individuellen Steuersatz von bis zu 45 % (zzgl. SolZ) versteuert. Letzteres gilt auch im Veräußerungsfall (Share Deal), wo 60 % des Veräußerungsgewinns dem individuellen Steuersatz unterliegen.

2. § 6b EStG-Rücklage

Eine weitere Steuerstundung bietet die Übertragbarkeit von Veräußerungsgewinnen aus der Veräußerung von Immobilien auf z.B. neue Grundstücke oder Gebäude innerhalb von 4-6 Jahren durch Bildung einer Rücklage nach § 6b EStG. Ein Veräußerungsgewinn wird bestenfalls direkt mindernd auf den steuerlichen Buchwert eines in demselben Wirtschaftsjahr erworbenen neuen Objekts übertragen, ohne dass der Veräußerungsgewinn zu versteuern ist. Alternativ wird zunächst eine Rücklage gebildet, die in einem späteren Wirtschaftsjahr auf ein neues Objekt übertragen wird. Auch in diesem Fall können die entstehenden Liquiditätsvorteile zur Vermögensbildung genutzt werden. Hierzu müssen u.a. das veräußernde und das zu erwerbende Grundstück dem Anlagevermögen im Betriebsvermögen der V-GmbH zugeordnet sein, was grundsätzlich vorteilhaft im Vergleich zu einem Direktinvestment ist.

3. Grunderwerbsteuer

Trotz der Verschärfung von Share Deals seit Juli 2021 kann eine grundstückshaltende V-GmbH unter weiteren Voraussetzungen z.B. zu 89 % ohne Grunderwerbsteuer übertragen werden.

4. Finanzierungsfreiheit bei V-GmbH

Ein wie bei einem Direkterwerb einer Immobilie erforderlicher Finanzierungszusammenhang ist bei der V-GmbH nicht nötig. Hier sind Zinsen auf Darlehen bis zu 3 Mio. € p.a. stets abzugsfähig.

II. Voraussetzungen der Grundbesitzkürzung

Eine V-GmbH kann unter eng gefassten Voraussetzungen die Grundbesitzkürzung in Anspruch nehmen, wenn sie ausschließlich eigenen Grundbesitz hält und verwaltet. Auf Antrag der V-GmbH wird der Gewerbeertrag befreit, der auf die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes entfällt. Die folgenden Themen sind insbesondere zu beachten, um die Anwendbarkeit der Grundbesitzkürzung nicht zu gefährden.

1. Gewerblicher Grundstückshandel und Projektentwicklung

Ein für die Grundbesitzkürzung schädlicher gewerblicher Grundstückshandel liegt allgemein vor, wenn ein Eigentümer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte kurz nach dem Erwerb verkauft (sog. Drei-Objekt-Grenze). In diesem sehr rechtsprechungslastigen Bereich gilt erhöhte Vorsicht, da ggf. bereits bei einem Objekt ein gewerblicher Grundstückshandel angenommen werden könnte.

Eine professionelle Projektentwicklung stellt oftmals kein bloßes Halten und Verwalten von eigenem Grundbesitz dar, so dass die Grundbesitzkürzung nicht anwendbar wäre.

2. Solaranlagen und Ladesäulen

Durch eine Neuregelung wurden zur steuerlichen Unterstützung der Energiewende neue Bagatellgrenzen bei der Grundbesitzkürzung in Verbindung mit Einnahmen aus der Lieferung von Strom im Zusammenhang mit dem Betrieb von Anlagen zur Stromerzeugung aus erneuerbaren Energien und dem Betrieb von Ladestationen für Elektrofahrzeuge eingeführt.

Unschädlich sind diese Einnahmen, wenn sie im Wirtschaftsjahr nicht höher als 10 % der Vermietungseinnahmen sind und nicht aus der Lieferung an andere Letztverbraucher als die Mieter stammen. Die Einnahmen selbst unterliegen der Gewerbesteuer.

3. Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen

Ein steuerlicher Dauerbrenner mit hohem Streitpotenzial ist die Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen. Bislang war jegliche Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen bis zur Neuregelung 2021 schädlich für die Grundbesitzkürzung. Nun bleibt die Grundbesitzkürzung erhalten, sofern die Einnahmen aus unmittelbaren Vertragsbeziehungen mit den Mietern der Immobilie resultieren und diese nicht höher als 5 % der Vermietungseinnahmen sind. Die Einnahmen unterliegen ebenfalls der Gewerbesteuer.

4. Veräußerung des einzigen Objekts durch sog. Mitternachtsgeschäft

Bei der Veräußerung des letzten Objekts der Gesellschaft ist sicherzustellen, dass dieses als sog. Mitternachtsgeschäft zum Ende des Wirtschaftsjahres der V-GmbH erfolgt. Nur dann kann auch in Bezug auf den Veräußerungsgewinn die Grundbesitzkürzung in Anspruch genommen werden.

III. Nachteile der V-GmbH

Die Struktur muss bei Erwerb der Immobilie bestehen. Eine nachträgliche Überführung einer Immobilie in die V-GmbH löst Grunderwerbsteuer aus. Es sind zusätzliche administrative Kosten u.a. für Jahresabschluss und Steuerberater sowie für das Aufsetzen der Struktur zu berücksichtigen.

Eine steuerfreie Veräußerung von vermieteten Immobilien nach mehr als 10 Jahren wie im Privatvermögen ist nicht möglich.

IV. Fazit

Vor der Gründung einer V-GmbH muss in Bezug auf geplante Investments geprüft und gerechnet werden, welche Form der Beteiligung aus steuerlicher Sicht am sinnvollsten ist. Sollen Erträge vor allem aus der Veräußerung von Immobilien unter Zuhilfenahme der steuerfreien Veräußerung nach Ablauf der 10-jährigen Haltefrist erzielt werden, kann das Halten des Grundbesitzes im Privatvermögen sinnvoller sein. Wenn jedoch hohe laufende Mieteinnahmen vorliegen, kurzfristigere Veräußerungen oder Reinvestitionen geplant sind, kann sich die V-GmbH aufgrund der dargestellten Vorteile als vorteilhaft erweisen.

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