Der Mythos um die mitvermietete Einbauküche bei der erweiterten Gewerbesteuerkürzung

RA Elisabeth Märker, Senior Associate bei POELLATH, Berlin

Die erweiterte Gewerbesteuerkürzung hat für viele Immobilienunternehmen eine zentrale Bedeutung. So kann ein Unternehmen, wenn es lediglich Grundvermögen verwaltet und nutzt, den hieraus resultierenden Ertrag aus dem Gewerbeertrag herauskürzen – und spart so die grundsätzlich hierauf anfallende Gewerbesteuer. Unsicherheit herrscht, welche mitvermieteten Vorrichtungen/Gegenstände einer solchen erweiterten Gewerbesteuerkürzung entgegenstehen können. In der Praxis tauchen Fälle auf, in denen sogar die Mitvermietung von Einbauküchen in einer Wohnimmobilie als schädliche Tätigkeit angesehen wurde.

Die Erträge eines gewerblichen Unternehmens unterliegen der Gewerbesteuerpflicht, …

Gemäß § 2 Abs. 1 GewStG unterliegt jeder stehende Gewerbebetrieb der Gewerbesteuer, soweit er im Inland betrieben wird. Wird ein Immobilienunternehmen in Form einer GmbH oder AG betrieben, unterliegt die Gesellschaft kraft Rechtsform der Gewerbesteuer. Eine Personengesellschaft hingegen kann auch vermögensverwaltend tätig sein und unterliegt nicht per se der Gewerbesteuer. Allerdings treten in der Praxis häufig GmbH & Co. KGs auf, deren einziger Komplementär ausschließlich mit der Geschäftsführung der Gesellschaft beauftragt ist, sodass die Gesellschaft nach § 15 Abs. 3 Nr. 2 EStG „gewerblich geprägt“ und damit Gewerbebetrieb kraft Rechtsform ist.

… wenn nicht die Voraussetzungen der erweiterten Gewerbesteuerkürzung vorliegen

Grundsätzlich unterliegen also die Erträge des gewerblichen Unternehmens in vollem Umfang der Gewerbesteuer. Bei einem Immobilienunternehmen ist der Gewerbeertrag um 1,2% des Einheitswerts des zum Betriebsvermögen des Unternehmers gehörenden und nicht von der Grundsteuer befreiten Grundbesitzes zu kürzen. Dies soll die Doppelbelastung der Immobilie mit Grund- und Gewerbesteuer reduzieren.

Auf Antrag kann ein Immobilienunternehmen jedoch statt der vorgenannten einfachen Grundstückskürzung die sog. erweiterte Gewerbesteuerkürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG geltend machen. So kann ein gewerbliches Unternehmen, das ausschließlich eigenen Grundbesitz oder Kapitalvermögen verwaltet und nutzt den Gewerbeertrag um den Teil kürzen, der auf die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes entfällt. Ein reines Immobilienunternehmen kann in diesem Fall also seinen gesamten Vermietungsertrag kürzen und zahlt infolgedessen hierauf keine Gewerbesteuer.

Ausschließliche Verwaltung und Nutzung von Grundvermögen

Das Gewerbesteuergesetz enthält keine Legaldefinition, was unter Grundvermögen im gewerbesteuerlichen Sinne zu verstehen ist. Hierfür ist nach ständiger Rechtsprechung auf § 68 BewG zurückzugreifen (vgl. z.B. BFH vom 11.04.2019 – III R 36/15, BStBl. II 2019 S. 705 = DK 2019 S. 529). Gemäß § 68 Abs. 1 Nr. 1 BewG umfasst das Grundvermögen Grund und Boden sowie Gebäude, sonstige Bestandteile und Zubehör. Ausdrücklich ausgenommen werden gemäß § 68 Abs. 2 Nr. 2 BewG Betriebsvorrichtungen und zwar ungeachtet dessen, ob sie wesentliche Bestandteile des Grundstücks sind, d.h., zivilrechtlich zum Grundstück zählen.

Einbauküchen als Zubehör

Damit ist die Mitvermietung von Zubehör unschädlich, sofern das Zubehör nicht Betriebsvorrichtung i.S.d. § 68 Abs. 2 Nr. 2 BewG oder ein von der Immobilie zu unterscheidendes selbstständiges Wirtschaftsgut ist. Im letzteren Fall würde die Qualifikation als Betriebsvorrichtung die Zubehöreigenschaft überlagern. Vermietet ein Immobilienunternehmen eine Wohnimmobilie, in deren Mieteinheiten Einbauküchen verbaut sind, stellt sich nunmehr die Frage, ob eine Einbauküche

  • wesentlicher Bestandteil des Gebäudes,
  • Zubehör zum Grundvermögen,
  • schädliche Betriebsvorrichtung oder gar
  • selbstständiges Wirtschaftsgut

ist.

Eine Standard-Einbauküche ist zwar fest mit den Wänden einer Immobilie verschraubt und wird individuell in die Gegebenheiten der Küchenbereiche eingepasst. Allerdings lässt sich eine solche Einbauküche in der Regel ohne Probleme ausbauen und anderenorts wieder einbauen. Eine Zerstörung der Sache durch Ausbau findet nicht statt. Vor diesem Hintergrund sollte die Qualifikation als wesentlicher Bestandteil des Gebäudes zweifelhaft, dennoch nicht unmöglich sein (mit gleichem Ergebnis OFD NRW, Kurzinformation vom 05.06.2020: Einbauküche als Bestandteil bei Spezialanfertigung oder Vereinigung mit umschließenden Gebäudeteilen).

Naheliegender ist die Qualifikation der Einbauküche als Zubehör. Schließlich ist die Einbauküche dauerhaft zur Nutzung in der Immobilie gewidmet, dient ihrem wirtschaftlichen Zweck der Vermietung und steht in einem gewissen Unterordnungsverhältnis zum Objekt (ebenso OFD NRW, Kurzinformation vom 05.06.2020). In Abgrenzung hierzu sollte ein selbstständiges Wirtschaftsgut nur dann vorliegen, wenn die Einbauküche nicht dauerhaft zur Nutzung in dieser Immobilie angedacht ist. Dies vermag bei einer „normalen“ Einbauküche nicht der Fall sein, wenn diese vom Vermieter zur langfristigen Nutzung in bestimmten Mietflächen bestimmt ist. In diesem Fall wird sie der bestimmten Immobilie dauerhaft zur Nutzung gewidmet.

Ebenso sollte zuletzt die Qualifikation als Betriebsvorrichtung ausscheiden. Zum einen wird der Begriff der Betriebsvorrichtung im Hinblick auf das Gewerbe des Mieters bestimmt (vgl. z.B. BFH vom 11.04.2019 – III R 36/15, a.a.O.). Bei einem Wohnungsmieter, der kein Gewerbe betreibt, kann somit keine Betriebsvorrichtung i.S.d. § 68 Abs. 2 Nr. 2 BewG vorliegen. Darüber hinaus dürften außerhalb der Betrachtung von Gastronomie-/Mietküchen auch die wenigsten Gewerbebetriebe „durch“ die dort etwaig vorhandenen Teeküchen für die Mitarbeitenden betrieben werden, sodass auch hier nach den Grundsätzen des BFH-Urteils vom 11.04.2019 (a.a.O., m.w.N.) das Vorliegen einer Betriebsvorrichtung ausscheiden müsste.

Praxishinweise

Wenngleich die Einbauküchen in Wohn- und Büroimmobilien als unschädliches Zubehör zum Grundvermögen gehören dürften, besteht in der Praxis ein Risiko, dass die Finanzverwaltung die erweiterte Gewerbesteuerkürzung versagen möchte. Deswegen sollte möglichst dennoch eine Übertragung vorhandener Einbauküchen auf den Mieter angestrebt werden oder zumindest der Sachverhalt im Rahmen der Gewerbesteuererklärung gegenüber dem Finanzamt offen gelegt werden. Sofern in einer Gewerbeimmobilie neben den Einbauküchen auch Betriebsvorrichtungen vorhanden sind, bietet sich ggf. auch eine Übertragung aller Vorrichtungen auf eine separate Gesellschaft an.

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