Umsatzsteuerfragen bei vorzeitiger Beendigung von Miet- und Pachtverträgen

RA/StB Dipl.-Kfm. Sören Reckwardt, Counsel bei P+P Pöllath + Partners, Berlin

Das FG Hessen hat sich aktuell mit der Fragestellung zur Qualifikation einer „Abfindungszahlung“ als entgeltliche Leistung beschäftigt (Urteil vom 28.04.2017 – 6 K 1986/16; anhängig beim BFH: XI R 20/17). Der XI. Senat des BFH hingegen hat sich jüngst (Urteil vom 13.12.2017 – XI R 3/16, DB 2018 S. 1061) mit der Frage des Vorsteuerabzugs bzgl. als umsatzsteuerpflichtig qualifizierter „Abfindungszahlungen“ beschäftigt, was einen ersten Ausblick auf die erwartete Entscheidung desselben Senats bezüglich der Revision XI R 20/17 zulässt.

Ausgangslage

Möchte sich eine Partei eines langjährig abgeschlossenen Miet- oder Pachtvertrags vorzeitig aus diesem lösen (können), so ist dies in der Praxis durch Abschluss eines Vergleichsvertrags oder der Einräumung eines Sonderkündigungsrechts möglich. In beiden Varianten werden üblicherweise „Abfindungszahlungen“ vereinbart, um der anderen Vertragspartei die Schäden aus der vorzeitigen Beendigung zu ersetzen und sie dadurch zur Zustimmung einer vorzeitigen Vertragsbeendigung zu bewegen. Je nach Interessenlage kommen hierbei Zahlungen des Mieters oder des Vermieters in der Praxis vor, je nachdem welche der beiden Mietparteien ein gesteigertes Interesse an der raschen Beendigung des Mietverhältnisses hat. Der Vorsteuerabzug ist hierbei entsprechend der allgemeinen Grundsätze dann möglich, wenn eine umsatzsteuerpflichtige Eingangsleistung von einem anderen Unternehmer für ein Unternehmen ausgeführt wurde und der Unternehmer sie nicht zur Ausführung umsatzsteuerfreier Umsätze verwendet.

Der Urteilsfall

In dem vom BFH aktuell entschiedenen Fall (Urteil vom 13.12.2017 – XI R 3/16, DB 2018 S. 1061) war der Kläger im Jahr 2011 Eigentümer eines Grundstücks, das bis März 2020 steuerpflichtig verpachtet war. Im März 2011 schloss der Kläger mit dem Pächter einen Aufhebungsvertrag ab, weil er das Grundstück zukünftig für eine „anderweitige Nutzung“ veräußern wollte. Nach diesem war eine vorzeitige Kündigung des Vertrags gegen eine „Entschädigungszahlung“ zuzüglich Umsatzsteuer möglich und wurde kurz danach umgesetzt. Einige Monate später veräußerte der Kläger das Grundstück umsatzsteuerfrei. Das Finanzamt ließ mit Hinweis hierauf den Vorsteuerabzug nicht zu. Nach erfolglosem Einspruchsverfahren gab das FG München (Urteil vom 26.08.2015 – 2 K 1687/14) dem Kläger Recht und ließ den Vorsteuerabzug auf die Abfindungszahlung zu. In seinem Urteil führte das FG München aus, dass der Pächter mit dem Verzicht auf die ihm vertraglich zustehende Rechtsposition eine steuerbare und steuerpflichtige Leistung erbracht habe. Die Zahlung habe ihren Entstehungsgrund allein in der steuerpflichtigen Verpachtungstätigkeit. Eine Verwendungsabsicht des Leistungsempfängers sei nur entscheidend, wenn noch keine steuerpflichtigen Umsätze ausgeführt worden seien. Hiergegen wendete sich das Finanzamt mit der Revision zum BFH. Zur Begründung führte es an, dass die Eingangsleistung nicht den allgemeinen Kosten der wirtschaftlichen Tätigkeit zuzuordnen sei, weil dies nur bei Fehlen eines direkten und unmittelbaren Zusammenhangs mit einem oder mehreren Ausgangsumsätzen in Betracht komme. Die Leistung sei zum Zweck einer beabsichtigten umsatzsteuerfreien Veräußerung bezogen worden. Allenfalls sei eine Aufteilung nach § 15 Abs. 4 UStG im Verhältnis der umsatzsteuerpflichtigen Verpachtung zur umsatzsteuerfreien Veräußerung vorzunehmen.

Die Entscheidung des BFH

Der BFH hat die Revision des Finanzamts vollumfänglich zurückgewiesen. Eine Zuordnung zu den allgemeinen Kosten hielt der XI. Senat für zulässig, da die Entschädigungszahlung ausschließlich durch die umsatzsteuerpflichtige Verpachtungstätigkeit entstanden sei. Wie bei der Liquidation eines Betriebs oder bei der Übertragung eines Gesamtvermögens sei hier anzuerkennen, dass das Recht auf Vorsteuerabzug noch fester Bestandteil der wirtschaftlichen Tätigkeit sei, selbst wenn danach keine Dienstleitungen mehr in Anspruch genommen werden. Eine Zuordnung der Eingangsleistung zu den Ausgangsumsätzen der steuerpflichtigen Verpachtung lehnte der BFH allerdings ausdrücklich ab, da die Leistung gerade zur Beendigung der Tätigkeit gedient habe. Eine nachweisbare Absicht zur umsatzsteuerfreien Grundstücksveräußerung habe zum Zeitpunkt des Leistungsbezugs (noch) nicht vorgelegen.

In dem derzeit noch anhängigen Revisionsverfahren XI R 20/17 hatte das FG Hessen erstinstanzlich entschieden, dass es sich bei solchen Abfindungszahlungen des Mieters an den Vermieter zur frühzeitigen Entlassung aus dem Mietvertrag um umsatzsteuerpflichtiges Entgelt und nicht um eine steuerbare Schadensersatzzahlung handelt. Der XI. Senat hatte diese Vorfrage im Rahmen der Revision XI R 3/16 (DB 2018 S. 1061) als unstreitig erachtet und nicht weiter vertieft. Er führte lediglich aus, dass ein entgeltlicher Leistungsaustausch insbesondere anzunehmen sei, wenn auf eine gesetzlich oder vertraglich zustehende Rechtsposition verzichtet wird. Die Entscheidung des XI. Senats vom 13.12.2017 lässt vermuten, dass die anhängige Revision (XI R 20/17) des Steuerpflichtigen, der eine Behandlung der Entschädigungszahlung als nicht umsatzsteuerbarer Schadensersatz begehrt, wahrscheinlich abgewiesen werden wird.

Bedeutung für die Praxis

Für die Vertragspraxis ist im Ergebnis bei Vereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter stets sorgfältig zu prüfen und abzugrenzen, ob es sich um eine Schadensersatzleistung oder einen entgeltlichen Leistungsaustausch durch Verzicht auf vertragliche Rechtspositionen handelt. Bestehen hierbei zwischen den Parteien unterschiedliche Auffassungen oder liegt ein echter Grenzfall vor, sollte eine entsprechende Regelung in die Vereinbarung mitaufgenommen werden, die Verfahren (Informations- und Mitwirkungsrechte) und Risikoverteilung (Zinsen, Solvenz) zwischen den Parteien regelt.

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