Ferienwohnungen werden doch zu eigenen Wohnzwecken genutzt – Verkauf der selbst genutzten Ferienwohnung bleibt steuerfrei

RA Prof. Dr. Gerhard Specker, HFH Hamburger Fern-Hochschule, Hamburg

Eigentümer von Ferien- und Zweitwohnungen mit Verkaufsabsichten können aufatmen. Die Veräußerung einer Immobilie, die ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird, bleibt einkommensteuerfrei (BFH vom 27.06.2017 – IX R 37/16, DB 2017 S. 2461). Dies gilt auch, wenn die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung veräußert wird. Denn eine Wohnung wird auch dann zu eigenen Wohnzwecken verwendet, wenn sie nur zeitweilig benutzt wird, sofern sie dem Eigentümer auch in der übrigen Zeit als Wohnung zur Verfügung steht. Allerdings muss die Wohnung entweder zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden oder – falls dies nicht der Fall ist – zumindest im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangen Jahren.

Nutzung zu eigenen Wohnzwecken

Die Veräußerung einer privaten Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung ist grundsätzlich einkommensteuerpflichtig. Eine Ausnahme sieht der Gesetzgeber allerdings für solche Gebäude vor, die zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden. Unschädlich ist die gemeinsame Nutzung mit Familienangehörigen oder Dritten, solange der Eigentümer bzw. Veräußerer die Wohnung zumindest auch selbst nutzt. Schädlich ist hingegen die Überlassung der Wohnung an eine andere Person, ohne dass der Eigentümer selbst darin wohnt (zu Ausnahmen bei Überlassung der Wohnung an Kinder vgl. Specker, Steuerboard-Beitrag vom 25.01.2017).

Eigene Wohnnutzung in Ferienhäusern durch FG Köln infrage gestellt

Fraglich ist, ob sich die eigene Wohnnutzung auf beliebig viele Wohnungen und alle Arten der privaten Nutzung erstrecken kann, insbesondere auch auf Ferienwohnungen. Den standesgemäßen Anlass zur Klärung dieser Frage bildete der Verkauf eines Ferienhauses auf Sylt. Dieses war ein klassisches Ferienhaus, in dem sich die Eigentümerin in den maßgeblichen Jahren vor dem Verkauf jeweils zwischen 18 und 36 Tage lang aufhielt. Für ihre eigene Wohnnutzung unschädlich war, dass sich auch ihr Vater regelmäßig – und zwar deutlich länger als sie selbst – in dem Haus aufhielt. Denn die Nutzung durch den Vater trat neben ihre eigene Wohnnutzung, ohne diese zu verdrängen. Das FG Köln hatte allerdings kein Verständnis dafür, dass das Sylter Ferienhaus von der Steuerfreiheit für eigene Wohnnutzung erfasst sein sollte (FG Köln, Urteil vom 18.10.2016 – 8 K 3825/11). Dies begründete es mit dem Gesetzeszweck, der nur darauf gerichtet sei, die berufliche Mobilität des Eigentümers einer selbst bewohnten Immobilie nicht zu erschweren. Begünstigt seien daher nur Wohnungen, die aus beruflichen Gründen vorgehalten würden, und nicht Wohnungen für Erholungsaufenthalte. Der Verkauf der Hauptwohnung oder einer zum Zwecke der doppelten Haushaltsführung angeschafften Zweitwohnung sollte daher steuerfrei bleiben, nicht aber der Verkauf einer Ferienwohnung.

Sehr schnelle Klarstellung durch den BFH

In rekordverdächtiger Zeit, nämlich nur acht Monate nach der mündlichen Verhandlung am 18.10.2016 in Köln, rückte der BFH die Verhältnisse auf Sylt – und in anderen Ferienhausgebieten – wieder zurecht (BFH vom 27.06.2017 – IX R 37/16, DB 2017 S. 2461). Unter Berücksichtigung der Zeit für die Abfassung und Zustellung des FG-Urteils, für die Einlegung und Begründung der Revision sowie für die Gegenäußerung des beklagten Finanzamtes gelangte der BFH also innerhalb weniger Monate zu einer Entscheidung. Dies ist ein erfreuliches Signal für die Dauer von (Revisions-)Gerichtsverfahren. Dagegen vergingen zwischen Klageerhebung und FG-Urteil knapp fünf Jahre. Vermutlich mussten die BFH-Richter auch gar nicht lange überlegen. Sie stellten klar, dass es für die eigene Wohnnutzung nicht auf den Grund für das Vorhalten der Immobilie ankomme. Ein Steuerpflichtiger könne auch mehrere Gebäude gleichzeitig zu eigenen Wohnzwecken nutzen. Zweitwohnungen und Ferienwohnungen sind danach genauso erfasst. Es kommt nicht darauf an, wie oft sich der Steuerpflichtige in der Wohnung aufhält, wenn seine Nutzung zumindest auf Dauer angelegt ist.

Erforderlicher Mindestzeitraum der eigenen Wohnnutzung

Am Fall des Sylter Ferienhauses klärt der BFH gleich eine weitere Frage im Zusammenhang mit der Steuerbefreiung für eigengenutzte Wohnungen. Dafür sieht das Gesetz zwei Alternativen vor. Entweder wird die Immobilie im Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Diese Alternative konnte die Eigentümerin des Sylter Hauses nicht erfüllen, weil sie es nach dem Erwerb zunächst jahrelang (entgeltlich) an ihren Vater vermietet hatte, es solange also nicht selbst nutzte. Nach der zweiten Alternative muss die Immobilie im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden. Diese Nutzung muss sich also über insgesamt drei Kalenderjahre erstrecken. Diese zweite Alternative erfüllte die Eigentümerin, weil sie die Vermietung an ihren Vater zum 30.11.2004 beendet hatte und die Immobilie im September 2006 veräußerte. Der BFH stellt klar, dass hierbei die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Jahr der Veräußerung und im zweiten Jahr vor der Veräußerung nicht während des ganzen Kalenderjahres vorliegen muss. Vielmehr genügt ein zusammenhängender Zeitraum der Nutzung, der sich über drei Kalenderjahre erstreckt.

Entscheidend für die Steuerbefreiung des Verkaufs war also letztlich, dass die Eigentümerin die Vermietung im Jahr 2004 rechtzeitig beendet hatte, nämlich zu Ende November 2004, und das Haus danach noch selbst nutzte. Hätte sie die Vermietung erst zu Ende Dezember 2004 beendet, hätte sie den entsprechenden Veräußerungsgewinn von über 1 Mio. Euro im Jahr 2006 versteuern müssen. Die rechtzeitige Beendigung der Vermietung im Jahr 2004 hatte also einen steuerlichen Gegenwert von rund einer halben Mio. Euro im Jahr 2006. Theoretisch hätte es auch gereicht, die Vermietung am 30.12.2004 zu beenden. Dann hätte sie das Haus im zweiten Jahr vor der Veräußerung wenigstens einen Tag lang zu eigenen Wohnzwecken genutzt, was nach der Klarstellung durch den BFH ausreicht. Dann wären aber wohl sehr strenge Anforderungen an den Nachweis dieser eintägigen Wohnnutzung gestellt worden.

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