Neue Spielregelung bei Vermietung an Angehörige

RA/FAStR Oliver Holzinger, Chefredakteur DER BETRIEB, Düsseldorf

Liegt die mit Verwandten vereinbarte Miete unter dem ortsüblichen Marktniveau, führt dieser Rabatt dazu, dass das Finanzamt die Aufwendungen nicht mehr generell in voller Höhe als Werbungskosten anerkennt und damit Verluste zum Teil nicht mehr angesetzt werden können. Dafür sind derzeit drei Mietpreiskategorien zu unterscheiden: Beläuft sich die Miete auf 75 bis 99,9 Prozent der ortsüblichen Miete, sind die Kosten voll absetzbar. Im Bereich von 56 bis 74,9 Prozent vom Marktniveau sind die Kosten nur dann voll absetzbar, wenn die Wohnung oder das Haus aufgrund einer Prognose langfristig Überschüsse erwirtschaften, andernfalls sind sie nur prozentual als Werbungskosten absetzbar. In der dritten Variante 1 bis 55,9 Prozent der ortsüblichen Miete wirken sich die Werbungskosten generell nur anteilig aus. Ab 2012 ändern sich diese Prozentsätze zur Abgrenzung durch das Steuervereinfachungsgesetz.

Dann gibt es nur noch zwei Mietpreiskategorien. Darüber hinaus wird die Überschussprognose im Bereich von 56 bis 74,9 Prozent gestrichen und auf die Rechnung verzichtet. Beträgt die Miete ab dem 1. 1. 2012 66 bis 99,9 Prozent des ortsüblichen Preises, sind die Kosten laut Gesetz voll absetzbar. In der preiswerteren Variante sind für die Angehörigen die Wohnungsaufwendungen nur noch prozentual nach der Höhe des Abschlags vom Mietspiegel absetzbar. Hier nützt es auch nichts mehr, dem Finanzbeamten vorzurechnen, dass langfristig Gewinne erwirtschaftet werden, weil beispielsweise der Kredit bald ausläuft.

Diese Neuregelung kann sich für Familien im Einzelfall sowohl positiv als auch negativ auswirken und gilt auch für alle bereits bestehenden Mietverträge. In jedem Fall sollte rechtzeitig die Anpassung der Miethöhe ab 2012 überdacht werden. Das gilt insbesondere dann, wenn die vereinbarte Miete derzeit exakt unter 66 Prozent der ortsüblichen Miete liegt, um sich einen möglichst hohen Werbungskostenabzug bei geringen steuerpflichtigen Einnahmen zu sichern. Prüfen sollten Hausbesitzer noch in diesem Jahr, ob die Miethöhe 2012 die dann entscheidenden Prozentsätze erreichen. Dabei darf sich der Vermieter am jeweils untersten Wert innerhalb der Preisspanne im örtlichen Mietspiegel orientieren. Eventuell sollte über eine kleine Mieterhöhung nachgedacht werden, um die neue Schwelle von 65,9 Prozent noch erfolgreich zu überspringen.

Schließen nahe Angehörigen einen Mietvertrag, geht das Finanzamt zunächst einmal nicht davon aus, dass Leistung und Gegenleistung aufgrund der fehlenden Interessengegensätze gegeneinander abgewogen sind. Dies kann in der Regel nur bei Geschäften unter fremden Dritten ohne weitere Prüfung unterstellt werden. Angehörigen-Mietverträge müssen daher einem sog. Fremdvergleich standhalten und für die steuerrechtliche Anerkennung von Verträgen zwischen Verwandten ist Voraussetzung, dass sie bürgerlich-rechtlich wirksam geschlossen sein muss, ernsthaft vereinbart und dann entsprechend tatsächlich so durchgeführt werden.

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