Viele Immobilienbesitzer können weniger Vorsteuer abziehen

RA/FAStR Oliver Holzinger, Chefredakteur DER BETRIEB, Düsseldorf

Anfang 2011 war eine Neuregelung bei der Umsatzsteuer in Kraft getreten, die Eigentümer von teilweise unternehmerisch und privat genutzten Gebäuden betrifft. Klassischer Fall ist das Zweifamilienhaus, in dem das Erdgeschoss als Ladenlokal selbst genutzt oder an einen anderen Unternehmer vermietet ist und die Familie im Obergeschoss wohnt. Hier konnte bislang das gesamte Grundstück dem Unternehmen zugeordnet und die auf die Gebäudeherstellungskosten insgesamt entfallende Umsatzsteuer komplett als Vorsteuer beim Finanzamt geltend gemacht werden. Im Gegenzug musste der Anteil für die Privatnutzung über zehn Jahre hinweg zurückbezahlt werden, also eine zinslose Stundung vom Fiskus.

Über das Jahressteuergesetz 2010 kam es ab dem 1. 1. 2011 dazu, dass die Vorsteuer nur noch insoweit abzugsfähig ist, als sie auf die Verwendung des Grundstücks für unternehmerische Zwecke entfällt – betriebliche Eigennutzung oder umsatzsteuerpflichtige Fremdvermietung. Dafür entfällt die Besteuerung der privaten Verwendung. Damit wurde der bisherige Zins- und Liquiditätsvorteil des Steuersparmodells gekippt und Unternehmer können sich im Zeitpunkt des Leistungsbezugs die Vorsteuer jetzt nicht mehr in voller Höhe vom Finanzamt erstatten lassen.

Das Bundesfinanzministerium hat jetzt rund ein halbes Jahr später einen umfangreichen Anwendungserlass zu den Neuregelungen veröffentlicht und erläutert über 14 Seiten, wie jetzt in der Praxis bei solchen gemischt genutzten Grundstücken vorzugehen ist (Az. IV D 2 – S 7303-b/10/10001 :001, DB0424189). Das ist für Hausbesitzer relevant, die nach 2010 eine Immobilie kaufen oder im Fall der Herstellung ihren Bauantrag erst ab 2011 stellen.

Doch nicht alle Immobilien sind von der Gesetzesänderung betroffen. Nutzt z. B. der Arzt das Parterre als Praxisräume, konnte er die Vorsteuer auch schon 2010 nicht absetzen. Denn er führt nur umsatzsteuerfreie Leistungen aus. Ähnlich sieht es aus, wenn die Räume zu Wohnzwecken an Privatpersonen vermietet sind. Hierbei bleibt es auch 2011.

Deutlich besser sieht es hingegen für den privaten Besitzer eines Ein- oder Mehrfamilienhauses aus, der sich eine Solaranlage aufs Dach setzen lässt. Sofern er den mit Sonnenenergie erzeugten Strom zumindest teilweise ins öffentliche Netz einspeist, kann er die Umsatzsteuer aus den Installationskosten vollständig beim Finanzamt geltend machen. Die Gesetzesänderung betrifft nämlich nur Gebäude und Erbbaurechte, nicht hingegen Gegenstände am oder im Haus, die umsatzsteuerlich keine Bestandteile des Grundstücks oder Gebäudes darstellen.

Betroffene Immobilieneigentümer sollten zudem noch zwei Besonderheiten beachten. Wird ein Teil des ansonsten rein betrieblich genutzten Objekts für den Bedarf seiner Belegschaft verwendet, gilt dies als Privatnutzung für die eigenen Wohnzwecke und löst damit dieselben negativen Steuerfolgen aus. Kommt es wie bei einer Ferienwohnung zu zeitlich wechselnder Nutzung zwischen Eigenbelegung und Vermietung an Gäste, stellt dies nach dem Erlass eine teilunternehmerische Verwendung dar.

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