GbR und Grundbuch – Ende des Gerangels zwischen Gerichten und Gesetzgeber?

RA Dr. Sabine Pittrof, Partnerin bei Raupach & Wollert-Elmendorff, Frankfurt/M.

Seit der Erlangung der Rechtsfähigkeit und damit der Grundbuchfähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) hat das “Wie“ ihrer Eintragung im Grundbuch jahrelang Gerichte, Gesetzgeber und juristische Literatur beschäftigt. War zunächst umstritten, ob die GbR auch unter ihrem Namen im Grundbuch eingetragen werden konnte, bereitete der BGH in seiner Entscheidung vom 4. 12. 2008 (V ZB 74/08, DB 2009 S. 109) zwischenzeitlich den Meinungsverschiedenheiten der Obergerichte und der Literatur ein Ende, indem er entschied, dass der Name der GbR zur ausreichenden Abgrenzung gegenüber anderen GbRs ausreiche und damit die Gesellschaft bürgerlichen Rechts unter ihrem Namen in das Grundbuch eingetragen werden konnte. 

Die Rechtslage änderte sich jedoch durch die Verabschiedung des Gesetzes zur Einführung des elektronischen Rechtsverkehrs und der elektronischen Akte im Grundbuchverfahren sowie zur Änderung weiterer Grundbuch-, Register- und kostenrechtlicher Vorschriften (ERVGBG) vom 11. 8. 2009. Mit dem ERVGBG wurde in die Grundbuchordnung (GBO) § 47 Abs. 2 Satz 1 eingeführt. Diese Vorschrift besagt, dass bei der Eintragung eines Rechts im Grundbuch für eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts auch deren Gesellschafter im Grundbuch einzutragen sind.

Diese Entscheidung des Gesetzgebers, von der man annehmen möchte, dass sie den Meinungsstreit beendet hätte, bedeutete hingegen den Beginn einer neuen Kontroverse, dieses Mal über die Nachweiserfordernisse hinsichtlich der Existenz, der Identität und der Vertretungsverhältnisse der berechtigten GbR. Dem in Literatur und Rechtsprechung sehr kontrovers ausgetragenen Meinungsstreit hat der BGH nunmehr in seinem Beschluss vom 28. 4. 2011 (V ZB 194/10, DB 2011 S. 1323) ein Ende bereitet. In diesem wichtigen Beschluss entschied der BGH, dass es beim Erwerb von Grundstücks- oder Wohnungseigentum durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts für die Eintragung des Eigentumswechsels in das Grundbuch ausreiche, wenn die GbR und ihre Gesellschafter in der notariellen Auflassungsurkunde genannt sind und die für die GbR Handelnden erklären, dass sie die alleinigen Gesellschafter sind. Weitere Nachweise hinsichtlich der Existenz, der Identität und der Vertretungsverhältnisse dieser GbR seien dann gegenüber dem Grundbuchamt als Voraussetzung für die Eintragung nicht nötig.

Der BGH betont zwar, dass als Folge des sachenrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatzes ein grundbuchrechtlicher Vollzug des Grund- oder Wohnungseigentumserwerbs einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts nur dann erfolgen darf, wenn die Identität der Gesellschaft feststehe und diese somit von anderen Gesellschaften bürgerlichen Rechts unterschieden werden könne. Der Bestimmtheitsgrundsatz bezwecke die Sicherheit des Rechtsverkehrs und verlange daher, dass nicht nur das betroffene Grundstück selbst und der Inhalt des dinglichen Rechts, sondern auch die Person des Berechtigten klar und eindeutig feststehen müsse.

In dem der Entscheidung zugrundeliegenden Fall hatte eine GbR mit notariellem Vertrag näher bezeichnetes Wohnungseigentum gekauft. Die Parteien hatten darüber hinaus die Auflassung erklärt. Für die GbR traten zwei Personen auf, die ausweislich der Präambel des Kaufvertrags „als Gesellschafter einer aus ihnen bestehenden Gesellschaft bürgerlichen Rechts“ handelten. Die Vorinstanz hatte geurteilt, es stehe der Umschreibung des Eigentums ein nicht behebbares rechtliches Hindernis entgegen. Die zum Nachweis der Auflassung vorgelegte Urkunde sei nicht geeignet, die Identität der GbR mit der für Grundbucheintragungen notwendigen Bestimmtheit festzustellen, da es nicht ausgeschlossen werden könne, dass die darin genannten Gesellschafter noch andere Gesellschaften bürgerlichen Rechts gegründet hätten.

Der BGH hingegen stellte klar, dass sich die aus dem oben genannten Bestimmtheitsgrundsatz ergebenden Anforderungen durch die in dem Kaufvertrag enthaltene Benennung der GbR sowie ihrer beiden Gesellschafter erfüllt seien. Die Angabe von weiteren Unterscheidungsmerkmalen sei nicht erforderlich. Der BGH folgt dabei einer Auffassung in der Literatur, die vertritt, dass zwar die für die Gesellschaft handelnden Personen bei der Auflassung Erklärungen zur Existenz, Identität und Vertretung der GbR abgeben müssen, das Grundbuchamt aber einen Nachweis, dass diese Angaben richtig seien, nicht verlangen könne. Dies folge aus der Regelung des § 47 Abs. 2 GBO. Bereits nach § 47 a. F. GBO hatte das Grundbuchamt grundsätzlich kein Nachprüfungsrecht, ob das behauptete Gesellschafts- oder sonstige Gemeinschaftsverhältnis bestand und den mitgeteilten Inhalt hatte. Daran habe sich durch die Einführung des Abs. 2 nichts geändert. Dieser betreffe als Sonderfall der in Abs. 1 geregelten Eintragung nur den Inhalt der Grundbucheintragung, nicht jedoch ihre Voraussetzungen. Die Vorschrift enthalte keine Regelung dazu, welche Nachweise erbracht werden müssen, damit das Recht der GbR eingetragen werden kann.

Auch die Heranziehung der Materialien zum ERVGBG ergebe nichts anderes. Auch demnach soll die Eintragung aller Gesellschafter zur bestimmten Bezeichnung des berechtigten Grundbuchverfahrens rechtlich zwar erforderlich, zugleich aber auch ausreichend sein. Der Gesetzgeber wollte erzielen, dass das dingliche Recht der Gesellschaft grundbuchrechtlich durch die Gesellschafter vermittelt werde. Damit lasse sich das Erfordernis eines auf die rechtlichen Verhältnisse der GbR bezogenen und gemäß § 29 GBO zu führenden Nachweises nicht vereinbaren. Dazu bestünde lediglich dann Veranlassung, wenn das Grundbuchamt über konkrete Anhaltspunkte verfüge, dass das Grundbuch durch die beantragte Eintragung unrichtig würde. Allein die theoretische Möglichkeit einer jederzeitigen Abänderung des Gesellschaftsvertrages einer GbR sei hierfür aber nicht ausreichend.

Die Entscheidung des BGH schafft Klarheit in einer wichtigen Rechtsfrage, die die Eintragung vieler GbRs als Grundstücks- und Wohnungseigentümer im Grundbuch verhinderte bzw. verzögerte. Zwar sind noch nicht alle Fragen rund um die GbR und das Grundbuch geklärt. So ist z. B. offen, welche Anforderungen an Nachweise hinsichtlich einer Grundbuchberichtigung nach einem Gesellschafterwechsel bei der GbR zu stellen sind. Ein wesentlicher Schritt hin zu mehr Verträglichkeit zwischen GbR und Grundbuch ist damit jedoch erreicht.

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Alle Kommentare [1]

  1. Die „Meinungsverschiedenheiten“ haben keineswegs ein Ende, weil man sie nicht durch eine Entscheidung beseitigen kann, die mit dem geltenden Recht nicht in Einklang steht (Bestelmeyer ZIP 2011, 1389: Machtwort des BGH contra legem). So hat etwa das HansOLG Hamburg noch nach dem Bekanntwerden des Beschlusses des BGH vom 28.04.2011 entschieden, dass der Nachweis der Existenz, der Identität und Vertretungsverhältnisse der grundstückserwerbenden GbR in der Form des § 29 GBO zu führen ist, dieser Nachweis nach geltendem Recht aber nur durch eine Gründung der erwerbenden GbR in der Auflassungsurkunde geführt werden kann (Beschl. v. 31.05.2011, Az. 13 W 26/11). Außerdem haben -soweit bislang bekannt geworden- die Amtsgerichte Starnberg, Schweinfurt und Wernigerode weiterhin -und ausdrücklich gegen den BGH- an dieser u.a. von den Oberlandesgerichten Köln, Karlsruhe und Bamberg vertretenen „strengen Linie“ festgehalten.