GbR im Mietrecht – Stolpersteine im Zusammenhang mit dem Schriftformerfordernis

RA Dr. Sabine Pittrof, Partnerin bei Raupach & Wollert-Elmendorff, Frankfurt/M.

Sowohl das mietrechtliche Schriftformerfordernis in § 550 BGB als auch die Rechtsfähigkeit und Vertretungsberechtigung bei der Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) sind seit Jahren Dauerbrenner in der Rechtsprechung. In Kombination potenziert sich die Gefahr eines Fehlers und bedarf daher in der Praxis besonderer Aufmerksamkeit. Das OLG Hamm hat sich Anfang des Jahres (Urteil vom 16. 2. 2011, Az. I-30 U 53/10) in eine lange Reihe BGH-Entscheidungen zum Thema eingeordnet und die vom BGH aufgestellten strengen Anforderungen bestätigt.

Im streitgegenständlichen Fall hatte eine als GbR organisierte Kanzlei einen gewerblichen Mietvertrag abgeschlossen. Dieser war jedoch nur von einem Gesellschafter unterzeichnet und zusätzlich mit dem Firmenstempel der GbR versehen worden. Einige Jahre später kündigte die GbR trotz einer vereinbarten Befristung auf zehn Jahre den Mietvertrag ordentlich. Sie behauptete, das Mietverhältnis sei nicht unter Wahrung der Schriftform geschlossen worden und damit innerhalb der gesetzlichen Frist kündbar.

Das OLG Hamm gab der GbR recht und hielt das Mietverhältnis für wirksam beendet. Hinsichtlich der Nichteinhaltung der Schriftform gemäß §§ 578 Abs. 1 und 550 BGB beruft sich das OLG Hamm auf die ständige Rechtsprechung des BGH. Danach sei die Schriftform des § 550 BGB nur dann gewahrt, wenn sich alle wesentlichen Vertragsbedingungen, also insbesondere der Mietgegenstand, der Mietzins, die Dauer und die Parteien der Vertragsverhältnisse aus der Vertragsurkunde ergäben. Dazu gehöre auch, dass die Vertragsurkunde von beiden Parteien unterzeichnet ist.

Falls die Vertragsurkunde im Falle einer Personenmehrheit, wie bei der GbR der Fall, nicht von allen Angehörigen der Personenmehrheit unterzeichnet ist, so muss die vorhandene Unterschrift deutlich machen, dass sie auch in Vertretung der nicht unterzeichnenden Vertragsparteien geleistet wird. Andernfalls könne man aus der Vertragsurkunde nicht eindeutig entnehmen, ob der Vertrag auch für und in Vertretung der anderen Vertragsparteien zu Stande gekommen sei oder ob für dessen Wirksamkeit noch weitere Unterschriften benötigt werden und dieser so lange nicht in Kraft sei. Zwar könne man hinterfragen, ob sich nicht aus der Teilrechtsfähigkeit der GbR und der durch den Firmenstempel zum Ausdruck kommenden Vertretung der Gesellschaft als Gesamthand nicht bereits ausreichend ergibt, dass es sich um eine Vertretung der Gesellschaft handelt. Das OLG Hamm lässt Sympathie mit der Auffassung erkennen, dass darüber hinaus keine weitere Kenntlichmachung dahingehend erfolgen muss, dass die unterzeichnende Person nur als Teil einer Personenmehrheit gehandelt habe. Allerdings sieht es sich durch die Rechtsprechung des BGH an einer anderen Entscheidung gehindert. Daher hat der Senat die Revision gemäß § 543 Abs. 2 ZPO zugelassen. Diese ist beim BGH unter dem Az. XII ZR 35/11 anhängig.

Für die Praxis bedeutet dies, dass insbesondere bei Mietverträgen, die von einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts geschlossen werden, höchstes Augenmerk auf die Unterzeichnung zu legen ist. Sollten nicht alle Gesellschafter unterzeichnen, so ist jedenfalls deutlich zu machen, dass die unterzeichnenden Personen auch in Vertretung für die übrigen Gesellschafter handeln, um nicht in die Gefahr eines Schriftformmangels mit der Folge der ordentlichen Kündbarkeit eines eigentlich befristeten Mietverhältnisses zu gelangen. Jedenfalls bis zu einer etwaigen gesetzlichen Entscheidung des BGH ist daher trotz eines Firmenstempels ein Vertreterzusatz beizufügen oder aber durch alle Gesellschafter zu unterzeichnen.

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